ตัวอย่าง วิธีการเขียน โครงการจัดสรรที่ดิน อสังหาฯ สากล ปี 2558

วิธีการเขียน โครงการจัดสรร ตัวอย่าง สากลในปัจจุบัน

โดย ดร.สมัย เหมมั่น 

โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน

ของ

บริษัท ไลน  ทาวน์ จำกัด

โครงการ ไลน ทาวน์ ประชาอุทิศ 99

สำนักงานเลขที่ แขวงบางบอน เขตบางบอน

กรุงเทพมหานคร 10150 โทร 999999999

      1.       ที่ดินที่ทำการจัดสรร

ดำเนินการจัดสรรที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 77777ตำบลในคลองปลากด  อำเภอพระสมุทรเจดีย์ (เมือง) จังหวัดสมุทรปราการ รวม 1 โฉนด เนื้อที่ประมาณ 9-0-81 ไร่ ตั้งอยู่ในเขตผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ ประเภทชุมชน (สีเหลือง)) บริเวณหมายเลข  ย.3-4 โดยทำการจัดสรรที่ดินเป็นแปลงย่อยรวมทั้งสิ้น 135 แปลง แปลงสาธารณูปโภค 2  แปลง พื้นที่จัดจำหน่าย 2,390.20 ตารางวา

      1.1   ที่ดินพร้อมอาคารประเภท อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น จำนวน  19 แปลง คือ แปลงหมายเลข 1-17  แปลงที่มีเนื้อที่น้อยสุดประมาณ 18.20- ตารางวา ได้แก่แปลงที่ 1-17   -แปลงที่มีเนื้อที่มากสุดประมาณ 29.40 ตารางวา ได้แก่แปลงที่ 1

1.2 ที่ดินพร้อมอาคาร ประเภท ที่พักอาศัย 3 ชั้น จำนวน 116 แปลงๆที่ 20-135 แปลง  และแปลงที่     เนื้อที่น้อยที่สุด จำนวนเนื้อที่ 18.00 วา  คือแปลงที่ 20   และแปลงที่ดินที่มีเนื่อที่มากที่สุด คือจำนวน 25 วาคือแปลง 40

1.2 ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะจำนวน 3 แลง ประกอบด้วย

    - สวนสาธารณ จำนวน 1 แปลง เนื้อที่ 121  ตารางวา

    - ถนนภายในโครงการและช่องว่างระหว่างแปลง จนวน 1 แปลง

    - ที่ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ที่ดินเปล่า) 1 แปลง เนื้อที่ 20 ตารางวา

2. วิธีในการปรับปรุงพื้นที่ดิน

จะทำการปรับปรุงที่ดิน โดยการถมดินบดอัดแน่นด้วยรถแทรกเตอร์ และปรับพื้นที่ดินให้เรียบเสมอกัน ให้มีระดัดไม่ต่ำกว่าถนนสาธารณะประโยชน์หน้าโครงการ ซึ่งใช้เป็นถนนเข้า – ออกของโครงการ โดยเป็นถนน ภายในโครงการ

    -เขตทางกว้าง 12.00 เมตร ยาวประมาณ 22  เมตร แบ่งเป็นผิวจราจร  ช่องกว้างช่องละ 12 เมตร

    - เขตทางกว้าง 11.00 เมตร ยาวประมาณ 100  เมตร ผิวจราจรคอนกรีตเสริมเหล็กกว้าง 8.00 เมตร

3. การจัดให้มีสาธารณูปโภคดังนี้

    บริษัท จัดให้มีสาธารณูปโภคดังนี้

    3.1 ถนนและทางเข้า

        3.1.1 ถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก เขตทางกว้าง 12.00 เมตร จำนวน 1 สาย ยาวประมาร 22.0 เมตร จัดทำเป็นผิวจราจรคอนกรีตเสริมเหล็ก กว้าง 9.00 เมตร ทางเท้ายกระดับ 2 ด้าน กว้างด้านละ 1.50 เมตร

        3.1.2 ถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก เขตทางกว้าง 11.00 เมตร จำนวน  1 สาย ยาวประมาณ 100 เมตร จัดทำเป็นผิวจราจรคอนกรีตเสริมเหล็ก กว้าง 8.00 เมตร เท้ายกระดับ 2 ด้าน กว้างด้านละ 1.50 เมตร

        3.1.3 ถนคอนกรีตเสริมเหล็ก เขตทางกว้าง 8.00 เมตร จำนวน 2 สาย ยาวประมาณ 115.00 เมตรจัดทำเป็น

                        - ผิวจราจร คอนกรีตเสริมเหล็ก กว้าง 6.70 เมตร ทางเท้ายกระดับ 2 ด้าน กว้างด้านละ 1.15 เมตร

                       

3.2 ช่องว่าระหว่างแปลง 10 แห่ง กว้าง 4.00x17.00 เมตร ออกโฉนดรวมกับถนน

3.3 รั้วป้องกันอุบัติเหตุ จัดทำเป็นรั้วไม้พุ่ม/ไม้ระแนง มีขนาดยาวประมาณ 35.00 เมตร ในบริเวณ – สวนสาธารณะด้านที่ติดกับถนนโครงการ

3.4 รั้วโครงการบริเวณด้านที่ติดกับที่ดินของบุคคลอื่นยาวประมาณ 350 เมตร ตามแบบที่นำเสนอ

3.5 ระบบการระบายน้ำ

                        ทำการระบายน้ำโดยใช้ท่อคอนกรีตอัดแรงขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง 0.40 ,0.60 ,0.80 และ 1.00 เมตร ฝังใต้ดินเรียงขนนไปกันถนนทุกสาย เพื่อใช้เป็นทางระบาน้ำฝน และน้ำที่ผ่านการใช้ทุกกิจกรรมภายในที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงซึ่งได้ผ่านการบำบัดแล้ว โดยใช้ระบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรือน และจัดการให้มีบ่อพักตรวจการระบายน้ำในระยะไม่เกิน 15,00 เมตร และทุกจุดเปลี่ยนขนาดของท่อ และชุดบรรจบของท่อ เพื่อความสะดวกในการทำความสะอาดโดยน้ำทั้งหมดไหลลงสู่บ่อตรวจคุณภาพน้ำรวม แล้วระบายออกสู่คลองตาคง

3.6 ระบบบำบัดน้ำเสีย จัดทำระบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรือน (ถังชีวภาพ) โยใช้ถังบำบัดน้ำเสียในครัวเรือน ของ บริษัท เกีรยงถาวร  จำกัด รุ่น kp-1600 ความ จุของถัง 1600 ลิตรหรือเทียบเท่า

3.7สวนสาธารณะ

                        ได้กันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสวนสาธารณะเนื้อที่ประมาณ 121 ตารางวา ซึ่งมีพื้นที่พอเหมาะกับ ร้อยละของพื้นที่จำหน่าย และพื้นที่ส่วน ส่วนที่เป็นสีเขียวประมาณ

                 

  3.8 ที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

                                ได้กันพื้นที่เป็นที่ดินเปล่า 1 แห่ง เนื้อที่ 20 ตารางวา

3.9 ระบบไฟฟ้าจัดให้มีระบบไฟฟ้าในที่ดินจัดสรร โดยทำการปักเสา พาดสายผ่านที่ดินจัดสรรทุกแปลงในโครงการ พร้อมระบบไฟฟ้าส่องสว่างภายในโครงการ โดยให้การไฟฟ้า มหานคร จังหวัด สมุทรปราการ เป็นผู้ดำเนินการ

3.10 ระบบประปา

  จัดให้มีน้ำประปาในที่ดินจัดสรร โดยจะจัดให้มีท่อนน้ำผ่านที่ดินจัดสรรพร้อมต่อกับตัวบ้านได้ทันที โดยให้สำนักงานประปา มหานคร เป็นผู้ดำเนินการ

4 ประมาณการค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค

                แผนงานรายละเอียดและรายการก่อสร้าง รวมทั้งประมาณการค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะต่าง ๆ รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 18,246,400 บาท โดยแยกประมานการเป็น 3 ส่วน ดังนี้

                  4.1 ค่าจัดทำระบบไฟฟ้า                                                                    เป็นเงิน                  1,350,000        บาท

                  4.2 ค่าจัดทำระบบประปา                                                                 เป็นเงิน                1,350,000           บาท

                  4.3 ค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการ                                          เป็นเงิน              10,326,400          บาท

แยกเป็น                 4.3.1 ถนนและทางเท้าช่องว่างระหว่างแปลง                                   เป็นเงิน                    1,660,000       บาท

                4.3.2 ระบบระบายน้ำพร้อมบ่อพัก และบ่อตรวจคุณภาพน้ำ          เป็นเงิน                      710,000       บาท

                4.3.3 ระบบบำบัดน้ำเสียรวม                                                             เป็นเงิน                     1,000,000      บาท

                4.3.4 สวนสาธารณะ                                                                           เป็นเงิน                      1,000,000    บาท

                4.3.5 ป้ายโครงการ                                                                              เป็นเงิน                      100,000.00       บาท

                4.3.6 ที่ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร                                                      เป็นเงิน                                        50,000.00       บาท

                4.3.7 รั้วโครงการและรั้วป้องกันอุบัติเหตุ                                          เป็นเงิน                                        700,000.00       บาท

   - ค่าดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค 7 เปอร์เซ็น ของค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการ จำนวน 18,246,400บาท x 7 เปอร์เซ็น เป็นเงินทั้งสิ้น 1,277,248 บาท (หนึ่งล้านสองแสนเจ็ดหมื่นเจ็ดพันสองร้อยสี่สิบแปด บาท)

5. การจัดให้มีบริการสาธารณะ

                5.1 บริษัท จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อประโยชน์ต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังนี้

                  - การรักษาความปลอดภัย จัดให้มีแนวกล้องวงจรปิด และพนักงานรักษาความปลอดภัย ซึ่งมีหน้าที่ดูแลตรวจตราทางเข้า-ออกของโครงการและจุดต่างๆ ตมความเหมาสม เพื่อรักษาความปลอดภัยในโครงการตลอด 24 ชั่วโมง

                  - การรักษาความสะอาด จัดให้มีพนักงานกวาดถนนบริเวรส่วนกลาง

                  - การให้บริการจัดเก็บขยะ จัดให้มีการจัดเก็บขยะโดยองค์การบริหารส่วนตำในคลองหนองปลากด

                  - การจ่ายกระแสไฟฟ้า เพื่อใช้กับระบบไฟฟ้าส่องสว่างตามจุดต่างๆในโครงการ เช่น ถนน สวน และพื้นที่ส่วนกลางอื่นๆตามความเหมาะสม

                - การบริหารจัดการ จัดให้มีการบริหารจัดการ การบริการสาธารณะ เพื่อความเป็นระเบียบของโครงการโดยใช้เป็นค่าจู้จัดการโครงการ และเจ้าหน้าที่ธุรการ / บัญชี และอื่นๆ

  -  5.2 บริษัท จะจัดเก็บเงินเพื่อใช้มนการบริหารจัดการ ละบำรุงรักษาบริการสาธารณะประโยชน์ในโครงการจากผู้ซื้อที่ดินในอัตราตารางวาละ 50 บาท/ตารางวา/เดือน โดยจัดเก็บล่วงหน้าเป็นเวลา 12 เดือนนับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งนี้ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและบำรุงรักษาบริการสาธารณะ จะนำไปใช้เมื่อมีการ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงแรกในโครงการแล้วและเมื่อบริษัท พ้นจากหน้าที่ให้บริการสาธารณะตามกฎหมาย หากมีเงินค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะเหลือจ่าย บริษัท จะจัดทำบัญชีส่งเงินคืน ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ละราย

6. แผนงานโครงการ และระยะเวลาในการบำรุงสาธารณูปโภค

                6.1 การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

                  บริษัท จะจัดให้มีการรักษาบำรุงซ่อมแซมความเสียหายของถนน ทางเท้า ช่องว่าระหว่าแปลง ระบบระบายน้ำ สวน สวนหย่อม และสาธารณูปโภคอื่น ๆ ในโครงการ โดยวิศวกรและผู้ชำนาญอย่างสม่ำเสมอ เพื่อคงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น

                6.2 ระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

                  บริษัท จะจัดบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้อยู่ในสภาพที่ได้จัดทำขึ้นเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่จัดทำสาธารณูปโภคเสร็จแล้วทั้งโครงการ หลงจากนั้นจะแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน  พ.ศ. 2543 โดยบริษัท จะอำนวยความสะดวกในด้านเอกสารบัญชีรายชื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและสถานที่ประชุมตมสมควร

7. วิธีการจำหน่าย

                บริษัท จะจำหน่ายที่ดินพร้อมอาคารในโครงการด้วยระบบเงินสด และ เงินผ่อน ดังนี้

-          อาคารพาณิชย์ และทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น ราคาแปลงละ 2,990,000 – 4,990,000 บาท

ทั้งนี้ อัตราดังกล่าวข้างต้นอาจเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น หรือลดลง ได้ตามสภาวะเศรษฐกิจขนาดอาคารและที่ดิน

8. กำหนดเวลาเริ่มต้นดำเนินการเวลาแล้วเสร็จ

                บริษัท จะเริ่มดำเนินการตามโครงการเมื่อได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครปฐมและจะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในเวลาประมาณ 3 ปี นับจากวันที่ได้รับใบอนุญาตจุดสรรที่ดิน

9. การค้ำประกันการก่อสร้างสาธารณูปโภค

                บริษัท จะให้ธนาคาร กรุงไทย จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ทำสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดินและการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค             

10. สัญญาจะซื้อขาย

                บริษัท จะใช้สัญญาซื้อขายตามแบบมาตรฐานของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

                                                                                                                ลงชื่อ                ดร.สมัย เหมมั่น

                                                                                                                                     กรรมการบริหารลงนาม                                                                                                                                                             ผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน